チェックポイント

土地活用の用途は、売るのか、貸すのか、また土地だけ対象とするのか、建物まで含めるのかといったような視点から実に多くの方法がありますが、どの活用方法を選択するかを決定するに際して最も重要なポイントとなるのが、「その土地に適した活用方法かどうか」と言うことであります。
決して好きなこと、得意な分野で選んではいけません。
住宅地なのか商業地なのか、土地の広さ、道路付けはどうかなど、色んな条件を総合的に分析して最も適した活用法を選択することが重要です。
安易に業者の口車に乗らないようにしてください。
続いて、具体的な活用方法の検討に入る前に、最低限確認しておく必要がある項目を整理しましょう。
これらの確認を怠ると、後でとんでもない足かせになる可能性もあります。

ポイント1 延べ床面積

建築可能な延べ床面積は、法律や条令により制限を受けることがあります。
まずは基本事項を押さえておきましょう。

建ぺい率
敷地面積に対する建築可能な面積（建坪）の割合を建ぺい率と言います。

容積率
敷地面積に対する建築可能な延べ面積（述べ床）の割合を容積率と言います。50坪の土地に1階30坪、2階20坪の家を建てた場合、容積率は100%になります。容積率200%を確認し、それに見合った「土地に適した活用法」を選択しましょう。

セットバック
建築基準法上、建築物を建てる場合は幅員4Ｍ以上の道路に接する必要があります。ただし接する道路の幅員が4Ｍに満たない場合は、道路の中央から2Ｍまでは建物を建ててはならないことになっています。これをセットバックと言います。セットバックに該当する部分は建ぺい率、容積率の計算にも含まれません。

道路幅員による制限
道路幅員が12Ｍに満たない場合は、容積率が制限され、住居系地域は幅員に4／10を乗じた数字、それ以外の地域では幅員に6／10を乗じた数字と都市計画で定められる容積率とを比較して低い方が適用されます。

建築可能な床面積に応じて土地の活用度は大きく左右されます。事前にきちんと確認しておきましょう。

ポイント2 建物コストアップ要因

土地に建物を建てて活用を図る場合、木造なのかＲＣなのか鉄骨なのかによって収益性は大きく異なります。
ですから、建築費を抑えて土地の収益性を上げたいと考えるのが一般的ですが、場合によっては思わぬところで建築費が高騰するケースもあります。
例えば都市計画で、防火地域に指定されているような地域において地階を含む3階建て以上または延べ床面積100m²を超える建築物を建てる場合は、耐火建築物にするよう定められており、コストアップ要因、つまり土地の収益性に影響を与える要因になります。準防火地域でも同様です。
地盤が良くないところに耐震構造物を建てようとすると地盤改良費がかかります。接道状況が悪いと、資材、機材の搬入だけでコストアップ要因になります。

ポイント3 地域指定と接道条件

共同住宅は土地活用の代表的な選択肢の一つですが、場所によっては共同住宅が建てられない場合があります。市街化調整区域、工業専用地域、建築協定区域等には共同住宅を建設できませんので注意が必要です。
また土地が道路に接している長さ（接道長さ）によって共同住宅が建てられない場合もあります。

これらのチェックポイントを踏まえ、当サイトおすすめの土地活用法をご紹介します。
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