節税対策
「所有地を更地のままにしておくと固定資産税も高くてもったいない。賃貸住宅を建てれば家賃も入るし、相続時の評価額も下がる」そんな誘いに乗せられてアパートを建てるケースを良く聞きます。確かに節税効果は期待できるかもしれません。しかし、大事なことは、節税対策として建物を建築するということではなく、その物件が収益を上げることができるかどうか、と言うことです。
借入してまでアパートを建てたものの、空室率が高くて収益が上がらない、加えて金利が上がって返済負担が大きくなった、ではまさしく本末転倒です。
このことを十分理解した上で、以下の対策をお読みいただきたいと思います。
相続税対策の進め方
STEP1 相続額の算出
まずは相続する額がいくらなのか、相続税はいくらになるのかを明確にします。そのために、
を行う必要があります。
STEP2 必要書類の整備
続いて、財産内容を明確にするため、以下の書類を取り揃えます。
STEP3 財産評価の実施
まず現状のまま推移すると、相続税額はいくらになるのかを改めて整理します。次に相続税の納付方法を検討します。その際、所有する土地は以下の観点から3つに分類しておきましょう。
STEP4 有効活用法の検討
有効活用すべき土地の用途を検討して、損益収支、節税効果を明確にします。相続税対策の基本的な考え方
相続税対策を考える際には、いくつかの基本的な考え方があります。この考え方にのっとって具体的な施策を検討していくことがポイントになります。STEP1 相続額の算出
どのような利用の仕方をするかによって、財産評価基本通達による評価減があります。土地を分割して戸建賃貸を建てたり、借入して更地にアパートを建てるのもその一方です。STEP2 返済可能な債務（借入）を作る
借入金は相続する財産の中から債務として控除されます。STEP3 相続人を増やす
相続人を増やすと(例えば養子縁組)、税率区分を下げることができます。STEP4 生前贈与の実施
生前贈与を実施することにより、相続財産を減らすことができます。年間110万円までの基礎控除を行って相続人に贈与する方法、相続時精算課税制度を使って2500万円と住宅取得資金等の特例3500万円の枠を利用するなどの方法があります。例えばアパートを所有しているとすると、所得税、住民税、事業税、消費税など税負担もバカになりません。さらにこのアパートは相続財産とみなされ相続税も支払わなければなりません。このような時には相続時精算課税制度を活用して贈与を行うことで所得税や住民税の税率を低く抑えることも可能です。
注：相続時精算課税制度：
生前相続とも呼ばれる方法で、相続対象財産を生前に贈与して贈与税を支払い、贈与者が亡くなった時に贈与財産と相続財産を合算して相続税を算出、これから既に支払済みの贈与税を差し引いて精算する制度で2500万円の特別控除があります。
STEP5 相続額の算出
同族会社があれば、自己株式を売却することによって納税資金の一部を賄うことができます。生命保険に関しては、500万円×法定相続人の数の非課税枠を利用することが可能です。（死亡により必ずもらえる終身保険に加入しておくのが良いでしょう）これらの節税対策を踏まえ、当サイトおすすめの土地活用法をご紹介します。
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