土地活用の進め方

土地活用には、土地だけを活用する方法と土地に建物を建てて活用する方法とがありますが、総じていったん着手すると手軽にやり直しはできません。
大きな借入が必要なことも多く、資金リスクも決して低くありません。
だからこそ、慎重な事前検討と綿密なプラン作りを決して欠くことができません。
各論は後述するとして、ここでは土地活用の進め方をその検討ステップに沿って概説いたします。

STEP1 活用目的の明確化

単に税金が少なくなれば良い、いくらか家計の足しになれば良い、くらいの認識で土地活用を始めると後で必ず大変な目にあいます。
ＳＴＥＰ1では、何のためのに活用するのか、何をどう使って、いくらの収益を上げようとしているのか、目的とその手段を検討します。この点をまず明確にしておかないと、投資規模や活用方法も決まりません。

STEP2 活用方法の検討

次に目的に沿った活用方法を検討していきます。目的によっては土地を売却しやすい形のままで活用する必要がありますし、とにかく固定資産税を下げたいと言うのであれば建物が必要となります。
最終的には、その土地の特性(規模や立地条件）に最も適した活用方法を選択します。

STEP3 制約条件のチェック

活用方法を決定しても、プラン通りに実行できないケースもあります。立地によって法律の制限を受ける場合もありますし、土地が共有になっていて所有者全員の同意が必要となる場合もあるでしょう。そういった制約条件のチェックをこの段階で実施します。
さらに収益性だけでなく、相続面も含めて問題はないか、この段階で検討を実施します。

STEP4 収益性の具体的検討

活用方法が決まったら、収益性を徹底的に分析します。賃貸住宅を建てるのであれば入居者に関する市場性を調査したり、近隣競合の経営状況を確認する必要もあるでしょう。同時に資金用達と中長期的な資金繰りに関しても検討をしておく必要があります。この時点で問題点や納得がいかない点があれば徹底したシミュレーションが必要です。

STEP5 運営管理

最後に建築後の運営管理について検討を行います。建物や入居者の管理要領、トラブル対処法などについて事前に十分検討しておく必要があります。場合によっては管理専門会社との契約も必要になってくるでしょう。

以上が土地活用を進める際の大まかな流れ、フレームワークになります。